Sanatoria semplificata in zona sismica dopo il Salva Casa D.L. n.69/2024

Il Decreto Salva Casa ha previsto una nuova forma di sanatoria semplificata utilizzabile anche per regolarizzare gli immobili ubicati in zona sismica.

Un abuso edilizio può essere sanato anche in una zona sismica? Quali sono i requisiti per accedere alla sanatoria semplificata in queste aree? E quali sono le implicazioni per la sicurezza delle costruzioni?

Salva Casa e sanatoria semplificata

A fornire una risposta a questi interrogativi è il nuovo art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), introdotto dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), che ha previsto una nuova procedura semplificata per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali. La vera novità, però, riguarda gli immobili ubicati in zona sismica, per i quali la sanatoria è ora concessa applicando le disposizioni dell’art. 34-bis, comma 3-bis, che disciplina le tolleranze costruttive in tali aree.

A differenza della sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 del Testo Unico Edilizia (TUE), con il nuovo art. 36-bis il legislatore ha deciso di affrontare il tema legato alla violazione della disciplina degli interventi strutturali in zone sismiche, di cui alla Parte II (Normativa tecnica per l’edilizia), Capo IV (Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche), Sezione II (Vigilanza sulle costruzioni in zone sismiche), del TUE.

A differenza dell’art. 36, infatti, l’art. 36-bis prevede una maggiore flessibilità nel regolarizzare difformità edilizie parziali e variazioni essenziali, senza richiedere la doppia conformità simmetrica. Tuttavia, per gli immobili situati in zone sismiche di cui all’art. 83 del TUE (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), la regolarizzazione richiede specifiche attestazioni di conformità sismica.

La sanatoria strutturale

Entrando nel dettaglio, il comma 3-bis dell’art. 36-bis dispone “Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34-bis, comma 3-bis”.

L’art. 34-bis, comma 3-bis, dispone a sua volta che “Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2,corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell’articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2, o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi”.

Sostanzialmente, tale disposizione stabilisce che:

• il tecnico abilitato attesta il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento;
• l’attestazione deve essere corredata da una documentazione tecnica dettagliata, predisposta sulla base delle prescrizioni minime richieste dall’art. 93, comma 3, del TUE secondo il quale “Il contenuto minimo del progetto è determinato dal competente ufficio tecnico della regione. In ogni caso il progetto deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e accompagnato dagli altri elaborati previsti dalle norme tecniche”;
• la documentazione viene trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale (art. 94 del TUE) oppure per il controllo regionale ai sensi dell’art. 94-bis del TUE, per le difformità di minore rilevanza;
• se l’intervento è privo di rilevanza o di minore rilevanza sismica, il tecnico può presentare una dichiarazione asseverata sull’avvenuto decorso dei termini per i controlli regionali, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase.

Chi e come si può accedere alla sanatoria semplificata?

Ricordiamo che possono accedere alla sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis tutti gli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio o in presenza di variazioni essenziali (art. 32 del TUE), a condizione che siano conformi:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’opera.

Per gli immobili ubicati in zona sismica, il tecnico deve verificare che l’intervento non comprometta la sicurezza strutturale dell’edificio e che rispetti le prescrizioni vigenti al momento della realizzazione.

L’iter per la sanatoria degli immobili situati in zona sismica prevede, dunque, le seguenti fasi:

• presentazione della richiesta di sanatoria edilizia;
• dichiarazione del tecnico abilitato sulla conformità edilizia e sismica, con riferimento alle norme vigenti al momento della realizzazione dell’abuso;
• dimostrazione dell’epoca di realizzazione dell’intervento, mediante la documentazione prevista dall’art. 9-bis del TUE (o, in mancanza, con dichiarazione asseverata del tecnico);
• trasmissione della documentazione tecnica allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale o per il controllo regionale (artt. 94 e 94-bis del TUE);
• pagamento delle oblazioni e delle sanzioni previste dall’art. 36-bis, comma 5.

Inoltre, l’applicazione delle disposizioni contenute nell’art. 34-bis e 36-bis non può pregiudicare i diritti dei terzi (art. 34-bis, comma 3-ter), garantendo così una maggiore tutela nei confronti di eventuali soggetti coinvolti.

Sanzioni e costi per la regolarizzazione

Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria o della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento di un’oblazione, che può essere determinata in due modi:

• in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire e di variazioni essenziali: l’oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione con un aumento del 20% in caso di variazioni essenziali che non si applica in caso di doppia conformità simmetrica (intervento conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda);
• per interventi realizzati senza SCIA o in difformità da essa: l’oblazione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Se l’abuso riguarda immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, la sanatoria è subordinata al parere dell’ente preposto e, in caso di compatibilità paesaggistica accertata, si applica una sanzione ulteriore determinata previa perizia di stima.

La procedura per il pagamento delle sanzioni

Le Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul DL Salva Casa pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha fornito delle indicazioni in merito al trattamento sanzionatorio.

In particolare, il MIT ha chiarito che ai fini della liquidazione delle somme da corrispondere a titolo di oblazione, i competenti uffici comunali dovranno:

• inviare all’Agenzia delle Entrate la richiesta di quantificazione dell’incremento del valore venale;
• all’esito della quantificazione di tale incremento, determinare la sanzione applicabile secondo criteri di proporzionalità rispetto alla variazione percentuale del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle entrate.

A titolo esemplificativo, in caso di incrementi del valore venale dell’immobile pari al 20%, il Comune potrà applicare un incremento del 20% del minimo edittale.

Il Comune mantiene in ogni caso la facoltà di indirizzare l’operato dei propri uffici nella determinazione delle sanzioni, adottando un criterio parametrato sull’incremento del valore venale dell’immobile, ma anche su ulteriori elementi discrezionali individuati dall’amministrazione, nel rispetto dei principi di ragionevolezza e proporzionalità.

Per quanto riguarda gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, ai sensi dell’art. 37 del TUE, qualora il Comune valuti che l’abuso non abbia comportato un aumento del valore venale dell’immobile, l’oblazione sarà applicata nella misura minima prevista dall’art. 36-bis, comma 5, lettera b) (1.032 euro o 516 euro), senza la necessità di acquisire la valutazione dell’Agenzia delle Entrate.

Conclusioni

L’introduzione della sanatoria semplificata in zona sismica rappresenta una novità di grande rilievo, poiché consente la regolarizzazione di immobili che, prima del Salva Casa, non avrebbero potuto accedere a una sanatoria senza la definizione di un procedimento penale. L’art. 98, comma 3, del TUE dispone, infatti, che “Con il decreto o con la sentenza di condanna il giudice ordina la demolizione delle opere o delle parti di esse costruite in difformità alle norme del presente capo o dei decreti interministeriali di cui agli articoli 52 e 83, ovvero impartisce le prescrizioni necessarie per rendere le opere conformi alle norme stesse, fissando il relativo termine”.

Tuttavia, la procedura non è automatica: il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni e la verifica della sicurezza strutturale restano requisiti fondamentali.

In sintesi:

• la sanatoria è possibile anche in zona sismica, ma solo se viene accertato il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’abuso;
• c’è l’obbligo di presentazione di una relazione tecnica asseverata, trasmessa agli uffici tecnici regionali;
• resta il parere vincolante dell’ente preposto in caso di vincoli paesaggistici;
• si conferma la salvaguardia dei diritti dei terzi, che non possono essere pregiudicati dall’accoglimento della sanatoria.

Articolo tratto da Lavori Pubblici